Que faire si le bailleur se prévaut de la clause résolutoire du bail commercial ?
L’article L145-41 du code de commerce dispose, en son premier alinéa :
« Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai ».
Il n’est pas rare de voir un bailleur se prévaloir de la clause dite « résolutoire » qui est toujours insérée dans les baux commerciaux.
Les circonstances dans lesquelles le bailleur entend voir le bail résilié sont nombreuses (pour le dire simplement, tout manquement aux stipulations du bail) mais c’est sans doute le plus fréquemment en cas de loyers impayés.
Bien souvent, il n’est pas possible de régler dans le délai imparti d’un mois les arriérés.
Le bailleur peut alors saisir le Juge, notamment en référé, pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire et voir ordonner l’expulsion du locataire.
En effet, et contrairement à ce qui est parfois dit et même parfois stipulé dans le bail commercial, la résiliation du bail n’est pas acquise dès l’expiration du délai d’un mois.
Il convient en effet de la faire constater par le Juge du Tribunal judiciaire compétent, lequel est par ailleurs le seul susceptible d’ordonner l’expulsion du locataire.
Or, le juge saisi a la possibilité de suspendre les effets de la clause résolutoire en accordant des délais de paiement au locataire.
En effet, le second alinéa de l’article L145-41 du code de commerce dispose :
« Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge ».
Il convient de préciser que les dispositions de cet article sont d’ordre public, c’est-à-dire qu’un bail commercial ne peut valablement prévoir que la résolution ne saurait être suspendue par le juge.
Toutefois, l’octroi de délais et la suspension des effets de la clause résolutoire n’est pas de droit, il faut donc s’assurer de développer devant le juge le bon argumentaire.
Il est donc vivement recommandé de prendre attache avec un avocat intervenant habituellement en matière de bail commercial afin de présenter une défense susceptible de convaincre le juge.
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